Eigenbedarfskündigung: BGH stärkt nachvollziehbare Gründe von Vermietern

Eigenbedarfskündigung: BGH stärkt nachvollziehbare Gründe von Vermietern

Am 24. September 2025 hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit dem Aktenzeichen VIII ZR 289/23 eine wichtige Entscheidung zum Thema Eigenbedarfskündigung getroffen, die Vermietern und Mietern gleichermaßen Orientierung gibt.

Worum ging es in dem Fall?

Im zugrundeliegenden Fall besaß ein Vermieter in Berlin ein Mehrparteienhaus, in dem eine Wohnung vermietet war. Der Vermieter lebte selbst in einer anderen Wohnung desselben Hauses. Er kündigte dem Mieter wegen Eigenbedarfs mit dem Ziel, in die vermietete Wohnung einzuziehen, während an seiner bisherigen Wohnung umfangreiche Umbaumaßnahmen (zusammen mit dem Dachgeschoss) geplant waren. Nach dem Umbau sollte diese bisherige Wohnung verkauft werden. 

Das Landgericht sah diese Kündigung zunächst kritisch: Der Vermieter verfolge eher wirtschaftliche Ziele (Umbau und Verkauf) als einen echten Wohnbedarf, und damit sei der Eigenbedarf nicht ausreichend begründet. Die Angelegenheit landete schließlich beim Bundesgerichtshof. 

Was hat der BGH entschieden?

Der BGH hat das vorherige Urteil aufgehoben und klar gestellt:

• Entscheidend ist, dass der Vermieter eine ernsthafte, nachvollziehbare Absicht zur Nutzung der Wohnung hat – unabhängig davon, ob dies im Rahmen einer größeren Umstrukturierung oder im Zusammenhang mit einer späteren Veräußerung passiert. 

• Ob der Vermieter seine bisherige Wohnsituation ändert oder seine Lebensumstände dadurch verändert, spielt für die Frage, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt, keine entscheidende Rolle. 

• Auch wenn wirtschaftliche Interessen (wie Umbau oder Verkauf) mit im Spiel sind, bedeutet das nicht automatisch, dass der Eigenbedarf vorgeschoben ist – solange der Bedarf ernsthaft ist und nicht nur vorgetäuscht wird. 

Was bedeutet das für Vermieter?

Für Vermieter schafft das Urteil mehr Rechtssicherheit:
Ein Eigenbedarf kann grundsätzlich auch dann anerkannt werden, wenn der Vermieter seine derzeitige Wohnung umbauen oder verkaufen will, wenn er diese zeitweise nutzen möchte oder seine Wohnsituation umgestaltet. Wichtig ist, dass der Bedarf konkret, nachvollziehbar und glaubhaft dargestellt wird. Das bedeutet:

• Die Gründe für den Eigenbedarf müssen klar erläutert werden

• Die tatsächliche Nutzung der Wohnung muss geplant und nicht nur hypothetisch sein

• Es darf nicht der Eindruck entstehen, dass der Kündigungsgrund lediglich vorgeschoben ist, um schneller an die Wohnung zu kommen

Und was bedeutet es für Mieter?

Auch für Mieter enthält das Urteil wichtige Hinweise:

• Eigenbedarfskündigungen sind weiterhin nur gültig, wenn sie ehrlich und gut begründet sind.

• Mieter können im Einzelfall prüfen lassen, ob der angegebene Bedarf tatsächlich ernst gemeint ist.

• Nur weil ein Vermieter mit Umbau oder wirtschaftlichen Interessen argumentiert, heißt das nicht automatisch, dass die Kündigung rechtswidrig ist. 

Fazit

Das BGH-Urteil zeigt, dass Eigenbedarfskündigungen auch in komplexeren Lebenssituationen möglich sind, solange ein nachvollziehbarer, ernsthafter Bedarf besteht. Gleichzeitig schützt es Mieter davor, dass beliebige Gründe ohne Substanz ausreichen. Jeder Fall muss sorgfältig geprüft werden – doch das Urteil gibt Vermietern mehr Spielraum, ihren Wohnbedarf darzulegen, und schafft eine klarere Linie in der Rechtsprechung.

Bei weiteren Fragen zum Thema "Eigenbedarfskündigung" kontaktieren Sie mich gerne oder besuchen Sie meine Homepage.

Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Bei individuellen Fragen wenden Sie sich bitte an eine qualifizierte Fachperson (z. B. Rechtsanwalt, Steuerberater oder Sachverständiger).