BGH-Urteil: Solaranlage am Balkon kann bauliche Veränderung sein – auch ohne Eingriff in die Bausubstanz

BGH-Urteil: Solaranlage am Balkon kann bauliche Veränderung sein – auch ohne Eingriff in die Bausubstanz

Immer mehr Wohnungseigentümer möchten mit kleinen Solaranlagen – sogenannten Balkonkraftwerken – ihren eigenen Strom produzieren. 

Doch Vorsicht: Nicht jede Installation ist ohne Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erlaubt. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 18. Juli 2025, V ZR 29/24) stellt klar:

Auch eine sichtbare Solaranlage am Balkon kann eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellen – selbst dann, wenn keine bauliche Substanz verändert wurde.

Der Fall: Auffällige Solaranlage am Balkon

Ein Wohnungseigentümer hatte auf seinem Balkon eine Solaranlage mit neun Modulen über die gesamte Breite installiert. Die Anlage war deutlich größer und farblich auffälliger als die übrigen Balkone und von außen gut sichtbar – insbesondere nachdem Bäume auf der Hofseite zurückgeschnitten worden waren.
Eine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft lag nicht vor. Daraufhin verlangte die Gemeinschaft den Rückbau der Anlage.

Die Entscheidung: Rückbaupflicht trotz möglicher Unklarheiten

Der BGH entschied, dass die Gemeinschaft die Entfernung verlangen darf (§ 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB). Ob die Anlage vor oder nach der WEG-Reform 2020 montiert wurde, ließ sich nicht eindeutig feststellen – war für das Urteil aber letztlich unerheblich.

Denn: Sowohl nach altem als auch nach neuem Recht war die Maßnahme ohne Zustimmung der übrigen Eigentümer rechtswidrig.

Was gilt nach der WEG-Reform (seit 1.12.2020)?

Nach § 20 Abs. 1 WEG sind bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums nur mit Beschluss der Eigentümergemeinschaft zulässig.

Wichtig:

• Eine bauliche Veränderung liegt auch dann vor, wenn keine Substanz verändert wird,

• sondern das optische Erscheinungsbild der Anlage dauerhaft und deutlich verändert wird.

Damit gilt: Eine auffällige Solaranlage am Balkon stellt eine bauliche Veränderung dar – ganz gleich, ob sie an der Brüstung befestigt oder nur auf dem Balkon aufgestellt ist.
Fehlt der entsprechende Beschluss, ist die Maßnahme rechtswidrig und kann von der Gemeinschaft beseitigt werden.

Was galt nach dem alten Recht (bis 30.11.2020)?

Auch nach der früheren Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes (§ 22 WEG a.F.) hätten alle Eigentümer zustimmen müssen, wenn durch die Maßnahme das äußere Erscheinungsbild wesentlich verändert wird.
Da die Zustimmung hier ebenfalls fehlte, wäre die Installation auch nach altem Recht unzulässig gewesen.

Neue Privilegierung seit Oktober 2024: Balkonkraftwerke leichter möglich

Seit Oktober 2024 gilt eine wichtige Neuerung:
Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke) sind nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 5 WEG privilegierte Maßnahmen.

Das bedeutet: Eigentümer haben grundsätzlich einen Anspruch auf Zustimmung der Gemeinschaft.

Aber Achtung: Auch hier ist ein Beschluss erforderlich, bevor das Gerät installiert wird!
Wer also ohne Beschluss handelt, riskiert weiterhin, dass die Anlage rückgebaut werden muss.

Fazit für Eigentümer und Mieter

Das aktuelle BGH-Urteil schafft Klarheit:

Auch sichtbare Solaranlagen am Balkon gelten als bauliche Veränderung – unabhängig davon, ob in die Bausubstanz eingegriffen wurde.

 

Eigentümer sollten daher vor jeder Installation von Solarmodulen auf Balkon oder Fassade die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft einholen.
Hausverwaltungen sollten ihre Gemeinschaften frühzeitig über die neue Rechtslage und Privilegierungen informieren, um Konflikte zu vermeiden.

Bei weiteren Fragen zum Thema "Rücklagen" kontaktieren Sie mich gerne oder besuchen Sie meine Homepage

Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Bei individuellen Fragen wenden Sie sich bitte an eine qualifizierte Fachperson (z. B. Rechtsanwalt, Steuerberater oder Sachverständiger).