Wohnungsübergabe/ Wohnungsabnahme - Was ist zu beachten

Die Wohnungsübernahme oder -übergabe ist ein entscheidender Moment im Mietverhältnis. Hier wird der Zustand der Wohnung dokumentiert und damit die Grundlage geschaffen, um spätere Streitigkeiten über Schäden oder Renovierungen zu vermeiden. Damit alles reibungslos abläuft, sollten sich sowohl Mieter als auch Vermieter gut vorbereiten und die rechtlichen Vorgaben im Blick behalten.

1. Termin und Protokoll

Die Übergabe sollte immer bei Tageslicht erfolgen, damit der Zustand der Wohnung klar erkennbar ist. Ein schriftliches Übergabeprotokoll ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird aber dringend empfohlen. Es dient beiden Seiten als Beweisstück. Im Protokoll sollten folgende Punkte enthalten sein:

• Datum und Namen der Beteiligten
• Zählerstände für Strom, Gas und Wasser
• Zustand von Wänden, Böden, Fenstern, Türen und Heizkörpern
• Ausstattung wie Küche, Bäder, Einbauten
• Festgestellte Mängel oder Schäden

Das Protokoll muss von beiden Parteien unterschrieben werden. Fotos und gegebenenfalls kurze Videos sind eine sinnvolle Ergänzung.

2. Pflichten des Mieters bei der Rückgabe

Laut § 546 BGB muss der Mieter die Wohnung nach Vertragsende zurückgeben. Die Wohnung ist „geräumt“ zu übergeben, das heißt:

• Alle Möbel und persönlichen Gegenstände müssen entfernt sein.
• Schlüssel sind vollständig auszuhändigen.
• Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch ist hinzunehmen.

Schönheitsreparaturen oder Renovierungen dürfen nur dann verlangt werden, wenn dies wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Starre Klauseln („immer weiß streichen“) sind unwirksam. Praxis-Tipp: Wer unsicher ist, sollte vorab mit dem Vermieter klären, welche Arbeiten tatsächlich erwartet werden, um unnötige Kosten zu vermeiden.

3. Pflichten des Vermieters

Der Vermieter muss die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand übergeben (§ 535 BGB). Bei der Rücknahme darf er nur für Schäden Ersatz fordern, die über die normale Abnutzung hinausgehen, z. B. große Löcher in den Wänden, Wasserschäden durch unsachgemäße Nutzung oder stark beschädigte Böden. Tipp aus der Praxis: Vermieter sollten Schäden immer zeitnah schriftlich dokumentieren und dem Mieter mitteilen, damit später keine Diskussion über die Entstehungszeit aufkommt.

4. Kaution und Abrechnung

Die Kaution darf erst nach vollständiger Rückgabe und Prüfung der Wohnung einbehalten oder teilweise ausgezahlt werden. Vermieter haben dafür eine Prüf- und Abrechnungsfrist, in der Regel zwischen drei und sechs Monaten. Offene Betriebskosten können zurückbehalten werden, bis die Abrechnung erfolgt ist. Mieter sollten deshalb alle Abrechnungen gut aufbewahren und prüfen, ob Abzüge nachvollziehbar und rechtlich zulässig sind.

5. Praktische Tipps für Mieter und Vermieter

• Frühzeitig planen: Mieter sollten rechtzeitig mit dem Auszug beginnen, um Stress und oberflächliche „Schnellreparaturen“ zu vermeiden.
• Übergabe in Ruhe durchführen: Mindestens eine Stunde Zeit einplanen. Hektik führt zu übersehenen Details.
• Alle Schlüssel bereithalten: Auch Keller-, Briefkasten- und Garagenschlüssel müssen zurückgegeben werden. Fehlende Schlüssel können teuer werden.
• Checkliste nutzen: Eine standardisierte Liste verhindert, dass wichtige Punkte vergessen werden.
• Neutralen Dritten hinzuziehen: Bei angespannten Mietverhältnissen kann es sinnvoll sein, eine neutrale Person (z. B. Hausverwalter oder Zeuge) dabei zu haben.
• Kommunikation auf Augenhöhe: Ein sachlicher Umgangston erleichtert die Einigung und vermeidet Eskalationen.

Eine sorgfältige Vorbereitung, Transparenz und ein umfassendes Protokoll schaffen Vertrauen zwischen beiden Seiten. So wird die Wohnungsübergabe nicht zum Streitpunkt, sondern zu einem sauberen Abschluss des Mietverhältnisses.

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Wichtiger Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Bei individuellen Fragen wenden Sie sich bitte an eine qualifizierte Fachperson (z. B. Rechtsanwalt, Steuerberater oder Sachverständiger).