Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt – Leitfaden für Eigentümer & Verwalter

Als Hausverwalter tragen Sie eine große Verantwortung: 

Die Immobilie wirtschaftlich zu betreuen, die Interessen des Eigentümers zu wahren und für ein funktionierendes Mietverhältnis zu sorgen. Einer der gravierendsten Störfaktoren ist dabei der Mietausfall. Mietrückstände können erhebliche finanzielle Folgen haben, vor allem wenn sie sich über längere Zeit hinziehen.

In diesem Beitrag erhalten Sie eine ausführliche Schritt-für-Schritt-Anleitung, was zu tun ist, wenn ein Mieter nicht zahlt – von der Prävention über den Umgang mit Zahlungsverzug bis hin zu gerichtlichen Maßnahmen. 

---

1. Prävention: So erkennen Sie zuverlässige Mieter frühzeitig

Bonitätsprüfung – Die Schufa als Frühwarnsystem

Eines der wirkungsvollsten Werkzeuge zur Einschätzung der Zahlungsfähigkeit eines potenziellen Mieters ist die Schufa-Auskunft. Diese sollte immer aktuell sein (nicht älter als drei Monate) und keine negativen Merkmale wie Vollstreckungen oder titulierte Forderungen enthalten.

Beispiel: Ein Bewerber bringt eine Schufa-Auskunft mit, in der ein „erledigter Negativeintrag“ aus dem Vorjahr vermerkt ist. Auch wenn dieser bezahlt wurde, signalisiert das ein erhöhtes Risiko. Eine ergänzende Bürgschaft oder höhere Kaution könnte in solchen Fällen sinnvoll sein – oder Sie entscheiden sich für einen anderen Bewerber.

Einkommensnachweise – Reale Tragfähigkeit prüfen

Die Faustregel lautet: Die Warmmiete sollte maximal 30–35 % des monatlichen Nettoeinkommens betragen. Lassen Sie sich daher immer die letzten drei Gehaltsabrechnungen oder bei Selbstständigen die BWA und aktuelle Steuerbescheide zeigen.

Praxis-Tipp: Prüfen Sie auch, ob Zahlungen regelmäßig eingehen oder Schwankungen bestehen. Besonders bei befristeten Arbeitsverträgen kann eine zusätzliche Absicherung ratsam sein.

Mietschuldenfreiheitsbescheinigung – Vertrauensnachweis des Vormieters

Auch wenn diese Bescheinigung keine Pflicht ist, gibt sie Ihnen als Verwalter wertvolle Informationen. Fehlt sie ohne stichhaltige Begründung, sollten Sie vorsichtig sein.

2. Wenn die Miete ausbleibt – Professionell und rechtssicher reagieren

Zahlungsverzug erkennen und dokumentieren

Gemäß § 556b BGB ist die Miete bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats fällig. Erfolgt die Zahlung nicht rechtzeitig, gerät der Mieter automatisch in Verzug – auch ohne Mahnung.

Was tun?

1. Freundlicher Hinweis per E-Mail oder Telefonat

2. Schriftliche Mahnung mit Fristsetzung (z. B. 7 Tage)

3. Zweite Mahnung oder Abmahnung mit Androhung rechtlicher Schritte

Beispiel: Der Mieter bleibt die Miete im Januar schuldig. Am 6. Januar senden Sie eine Mahnung mit Frist bis 13. Januar. Erfolgt keine Zahlung, folgt eine formale Abmahnung. Die Kommunikation sollten Sie stets dokumentieren.

 

3. Kündigungsmöglichkeiten bei Mietrückstand

Fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 BGB)

Eine fristlose Kündigung ist rechtlich möglich, wenn:

• zwei Monatsmieten komplett ausstehen oder

• der Rückstand sich über mehrere Monate auf insgesamt zwei Monatsmieten summiert.

Die Kündigung bedarf keiner vorherigen Abmahnung, muss aber schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund konkret benennen.

Beispiel: Der Mieter zahlt im März und April keine Miete. Am 15. April kann bereits fristlos gekündigt werden.

Ordentliche Kündigung (§ 573 BGB)

Diese kommt in Betracht, wenn der Zahlungsverzug nicht schwer genug für eine fristlose Kündigung ist – z. B. bei wiederholt verspäteten Zahlungen. In der Regel erfolgt die Kündigung mit dreimonatiger Frist, sofern im Mietvertrag nichts anderes vereinbart wurde.

Wichtig: Beide Kündigungen können – und sollten – gleichzeitig ausgesprochen werden („hilfsweise ordentlich“), um rechtlich auf Nummer sicher zu gehen.

4. Die Schonfristregelung (§ 569 Abs. 3 BGB)

Ein häufiger Stolperstein: Zahlt der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Zugang der fristlosen Kündigung die Rückstände vollständig nach, wird die Kündigung unwirksam. Dies gilt allerdings nur einmal in zwei Jahren!

Praxis-Tipp: Bestehen Sie in der Kündigung darauf, dass mit der fristlosen auch hilfsweise eine ordentliche Kündigung ausgesprochen wurde – diese bleibt bestehen, selbst wenn die Rückstände ausgeglichen werden.

5. Gerichtliche Durchsetzung – Was tun bei Nichtzahlung und Nichtauszug?

Mahnverfahren

Wenn der Mieter auf Mahnungen und Kündigung nicht reagiert, kann ein gerichtliches Mahnverfahren eingeleitet werden. Dieses erfolgt in zwei Stufen:

1. Mahnbescheid (mit Angabe der offenen Beträge)

2. Vollstreckungsbescheid (falls kein Widerspruch eingeht)

Der Vorteil: Es ist kostengünstig und schnell.

Zahlungsklage

Falls der Mieter Widerspruch einlegt oder strittige Punkte bestehen (z. B. behauptete Mängel), müssen Sie Klage beim Amtsgericht einreichen. Dabei ist es wichtig, Ihre Forderung exakt zu beziffern und Belege vorzulegen (Mietvertrag, Kontoauszüge, Mahnungen etc.).

Räumungsklage

Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht, bleibt nur der Gang zur Räumungsklage. Diese kann parallel zur Zahlungsklage eingereicht werden.

Dauer in der Praxis: Bis zur rechtskräftigen Räumung vergehen im Schnitt 4–6 Monate. Je nach Gericht und Verhalten des Mieters kann es aber auch ein Jahr dauern.

Kostenüberblick

Die Kosten einer Räumungsklage können – inklusive Gericht, Anwalt und Gerichtsvollzieher – schnell mehrere tausend Euro betragen. Diese können Sie dem Mieter in Rechnung stellen, müssen sie aber in Vorleistung tragen.

6. Zwangsvollstreckung und Vermieterpfandrecht

Pfändung von Einkommen oder Konten

Mit einem Vollstreckungstitel können Sie durch einen Gerichtsvollzieher Gehalt, Konten oder sonstige Vermögenswerte pfänden lassen. Voraussetzung ist eine genaue Kenntnis über den Arbeitgeber oder die Bankverbindung des Mieters.

Vermieterpfandrecht (§ 562 BGB)

Ein häufig unterschätztes Mittel: Das Vermieterpfandrecht erlaubt es, Gegenstände des Mieters in der Wohnung als Sicherheit für Mietrückstände zu behalten – aber nur unter strengen rechtlichen Voraussetzungen (z. B. keine Unpfändbarkeit, kein Eigentum Dritter).

Achtung: Das Pfandrecht muss beim Auszug oder bei der Räumung ausdrücklich geltend gemacht werden. Eigenmächtiges Handeln ist verboten!

7. Inkasso oder professionelle Unterstützung

Hausverwalter müssen nicht alles allein schultern. Spezialisierte Mietinkasso-Dienste oder Fachanwälte für Mietrecht können helfen, Forderungen rechtssicher und effizient durchzusetzen.

Tipp: Manche Hausverwaltungsfirmen arbeiten mit Mietausfallversicherungen oder bieten Bonitätsgarantien. Das kann ein starkes Verkaufsargument gegenüber Eigentümern sein.

8. Fazit: Proaktiv statt reaktiv

Ein Mieter, der nicht zahlt, bedeutet Stress, Kosten und Aufwand. 

Umso wichtiger ist ein professioneller, ruhiger und rechtssicherer Umgang mit der Situation. Wer frühzeitig auf Prävention, konsequente Kommunikation und juristische Absicherung setzt, kann das Risiko erheblich minimieren.

Zusammenfassung der Handlungsschritte:

• Mieterauswahl mit Schufa, Einkommensnachweis und Referenz

• Sofortige Mahnung bei Zahlungsverzug

• Dokumentation aller Schritte

• Kündigung rechtssicher (fristlos + hilfsweise ordentlich)

• Gerichtliche Durchsetzung bei Bedarf

• Rückgriff auf Zwangsvollstreckung oder Räumungsklage

Erfahren Sie mehr über die wichtigsten Aspekte der Mietverwaltung und erhalten Sie wertvolle Tipps in meinem neuen Ratgeber. 

Hier geht's zum Buch auf Amazon: Hausverwaltung einfach erklärt

Bei weiteren Fragen zum Thema "Mieterhöhungen" kontaktieren Sie mich gerne oder besuchen Sie meine Homepage